Bakanlık, kiracılar ve ev sahipleri için kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden güvenilir şekilde hazırlanmasına dair hizmetin birinci fazını 4 Kasım 2024'te vatandaşların hizmetine açtı.
Bu fazda, taşınmaz sahibi gerçek kişi tarafından e-Devlet Kapısı'ndaki "kira sözleşmesi işlemleri" bölümü üzerinden hazırlanacak sözleşmenin, kiracı ve varsa kefil tarafından e-Devlet Kapısı üzerinden onaylanması sağlanıyor.
Uygulamanın ikinci fazına 9 Mayıs 2025'te geçildi ve emlak danışmanları ile yetkilendirilen kişilere de sözleşme hazırlama ve tarafların (taşınmaz sahibi/hissedar, kiracı ve varsa kefil) onayına sunma imkanı tanındı.
Bu hizmetin fonksiyonları, kullanıcıların talepleri doğrultusunda sürekli geliştiriliyor. Bu kapsamda "hata düzeltme" ve "güncelleme" fonksiyonları da kullanıcıların hizmetine sunuldu.
Bu sayede hazırlanan sözleşmelere onay verilmesinin ardından 15 gün içinde yazım, rakam veya bilgi girişlerindeki maddi yanlışlıklar giderilebiliyor. "Güncelle" fonksiyonu ile de sözleşmenin taraflarının iletişim bilgileri, kira tutarı ve ödenmesine ilişkin bilgiler sürekli güncel tutulabiliyor.
Uygulamayla, kira sözleşmeleri için zaman damgalı "barkodlu belge" oluşturulabiliyor ve e-Devlet Kapısı üzerinden doğrulama işlemi yapılabiliyor.
Hazine ve Maliye Bakanlığınca, kira sözleşmelerinin e-Devlet Kapısı üzerinden hazırlanmasını zorunlu hale getirmeye yönelik çalışma yapılıyor. Gayrimenkul sektörü temsilcileri ve tüketici dernekleri söz konusu uygulamanın zorunlu hale getirilmesini, kayıt dışılığın engellenmesi, yetkisiz kiralanmaların önüne geçilmesi ve tarafların sözleşme kayıtlarını daha şeffaf tutabilmesi açısından olumlu karşılarken, belirli bir yaşın üstündeki vatandaşların bu uygulamaya geçilmeden önce e-Devlet kullanımı için bilgilendirilmesi gerektiği ifade ediliyor.
"Kontrat kaybolmaz, taraflar ve kira bedeli kayıt altına girer"
Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Genel Başkanı Hakan Akdoğan, sistemin zorunlu hale getirilmesiyle sahte sözleşmelerin önüne rahatça geçilebileceğini ve ev sahibinin gerçekten malik olup olmadığının doğrulanabileceğini belirtti.
Sistemin zorunlu olmasının belgelerin saklanabilirliği açısından önemli olacağını dile getiren Akdoğan, "Kontrat kaybolmaz, taraflar ve kira bedeli kayıt altına girer. Uyuşmazlıklarda sözleşmenin tarihi ve içeriği konusunda ispat kolaylaşır. Bürokrasi azalır. Belki de en önemlisi, Türkiye'nin gerçek kira verisini ortaya çıkarabilecek çok güçlü bir veri tabanı oluşur." dedi.
Akdoğan, her kira ilişkisinin standart bir e-Devlet şablonuna sığmasının zor olduğunu, özel şartlar, tahliye taahhüdü, demirbaşlar, depozito, şirket kiralamaları, alt kira veya karmaşık ticari kiralamaların nasıl yönetileceği konusunda netlik gerektiğini ifade etti.
Kira bedellerinin tamamının merkezi olarak kayıt altına alınmasının daha rahat olacağına işaret eden Akdoğan, "Kayıt dışı kira gelirleriyle mücadeleyi ciddi biçimde kolaylaştıracak. Yani e-kontrat yalnızca vatandaşın işini kolaylaştıran dijital bir sözleşme sistemi değil aynı zamanda kira piyasasının şeffaflaşması ve vergi denetiminin güçlenmesi anlamına geliyor." diye konuştu.
Akdoğan, zorunluluk getirilecekse sistemin önce hayatın içindeki bütün kira ilişkilerine cevap verecek kadar esnek hale gelmesi gerektiğini, e-kira sözleşmelerinin yaygınlaştırılması kadar sözleşmelerin doğru ve eksiksiz hazırlanmasının da önemli olduğunu belirtti.
Yetki belgeli emlak işletmelerine sistem içinde daha fazla yetki ve sorumluluk verilmesinin, hatta kiralama işlemlerinde e-sözleşmenin yetkili emlak işletmeleri aracılığıyla hazırlanmasının teşvik edilmesinin uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltacağı kanaatinde olduklarını söyleyen Akdoğan, "Kira bedeli, artış şartları, depozito, demirbaşlar, özel hükümler ve teslim koşulları gibi ileride ihtilafa dönüşebilecek pek çok başlığın mevzuata ve uygulamaya hakim profesyoneller tarafından en başta doğru şekilde düzenlenmesi hem kiracıyı hem mülk sahibini koruyacaktır." dedi.
"İşlemlerin merkezi ve güvenli bir altyapı üzerinden yürütülmesi önemli bir kazanım olacaktır"
Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği Başkanı Mustafa Kemal Şahin, kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden hazırlanmasının kira piyasasında güven, şeffaflık ve kayıtlılık açısından önemli bir dönüşüm sağlayacağını vurguladı.
Bugüne kadar kira sözleşmelerinin çoğunlukla matbu formlar veya farklı dijital yöntemlerle hazırlandığını belirten Şahin, "Yeni sistemle birlikte işlemlerin merkezi ve güvenli bir altyapı üzerinden yürütülmesi önemli bir kazanım olacaktır." ifadesini kullandı.
Şahin, sistemin zorunlu hale getirilmesiyle, kiracıların mülk sahibini veya yetkiliyi güvenle doğrulayabileceğini, bu sayede sahte ilanların ve yetkisiz kiralamaların engelleneceğini vurguladı.
Taşınmaz sahipleri açısından da kiracının kimlik bilgilerinin doğrulanması ve sözleşme sürecinin kayıt altına alınmasının önemli bir avantaj olduğunu belirten Şahin, "Emlak danışmanları açısından ise uygulamanın ikinci fazıyla birlikte yetki belgeli profesyonellerin sisteme dahil edilmesini son derece önemli buluyoruz. Gayrimenkul danışmanı yalnızca tarafları bir araya getiren kişi değildir, kiralama sürecinin doğru, güvenli ve mevzuata uygun şekilde yürütülmesinde önemli bir rol üstlenmektedir." dedi.
Şahin, bu sistemin, kayıtlı ve profesyonel çalışan emlak işletmelerinin sektördeki konumunu da güçlendireceğini, sistemin kullanımının giderek arttığını ancak istenilen seviyeye ulaşılması için erken olduğunu ve dijital dönüşümün zaman gerektirdiğini söyledi.
Sistemi aktif olarak kullanan ve memnun olan meslektaşları olduğunu belirten Şahin, "Özellikle tarafların güvenli şekilde doğrulanması ve işlemlerin dijital ortamda kayıt altına alınması olumlu karşılanıyor." ifadesini kullandı.
Şahin, sistemin daha yaygın kullanılması için bilgilendirme ve eğitim çalışmalarının artırılması gerektiğine dikkati çekerek şunları söyledi:
"Sahada karşılaşılan hisseli mülkiyet, birden fazla taşınmaz sahibi, birden fazla kiracı, kefil, şirketlerin kiracı olması ve farklı kira ilişkileri gibi durumların sistem içinde daha kapsamlı şekilde çözülebilmesi önem taşıyor. Bu sistemin en önemli avantajlarından biri işlem süreçlerini hızlandırmasıdır. Tarafların her zaman aynı anda ve aynı yerde bulunmasına gerek kalmadan kira sözleşmesi sürecinin dijital ortamda yürütülebilmesi önemli bir kolaylık sağlıyor. Resmiyet açısından baktığımızda ise e-Devlet altyapısı vatandaşlara daha yüksek bir güven duygusu veriyor. Tarafların güvenli şekilde sisteme giriş yapması ve sözleşmeyi elektronik ortamda onaylaması, işlemin daha güvenilir bir zeminde gerçekleşmesini sağlıyor. Aynı zamanda tüm sürecin dijital olarak kayıt altına alınması, ileride oluşabilecek tartışmalarda sözleşmenin geçmişine ilişkin önemli bir kayıt oluşturuyor."
Şahin, sistemle taşınmaz sahipliği ve taraf bilgilerinin doğrulanabileceğine, taşınmaz sahibi olmayan veya taşınmazı kiraya verme yetkisi bulunmayan kişilerin işlem yapmasının da önüne geçilebileceğine vurgu yaptı.
Barkodlu ve zaman damgalı belge oluşturulmasının kira uyuşmazlıklarının önüne geçilmesi için önemli olduğunu belirten Şahin, "Kira uyuşmazlıklarında sözleşmenin hangi tarihte yapıldığı, tarafların ne zaman onay verdiği ve belgenin sonradan değiştirilip değiştirilmediği gibi konular önem taşıyabiliyor. Taraflar arasında ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda, belgenin e-Devlet üzerinden oluşturulduğunun ve doğrulanabildiğinin görülmesi önemli bir güvence oluşturacaktır. Bu durum hem tarafların haklarının korunmasına hem de uyuşmazlıkların daha sağlıklı değerlendirilmesine katkı sağlayabilir." dedi.
Şahin, kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden hazırlanmasını, Türkiye'de gayrimenkul sektörünün dijitalleşmesi açısından önemli ve doğru bir adım olarak gördüklerini ifade ederek, uygulamanın başarısının yalnızca zorunluluk getirilmesiyle değil, sistemin sahadaki ihtiyaçlara cevap vermesiyle mümkün olacağını dile getirdi.
"Sözleşmelerin muhafazası açısından mutlaka yararlı olacaktır"
Tüketiciler Derneği Genel Başkanı Levent Küçük de kira sözleşmelerinin dijital olarak yapılabilmesinin önemli olduğunu belirterek, bu durumun internet kullanabilen kişiler için rahatlık ancak kullanamayan kesimler için zor bir süreç olabileceğini söyledi.
Belirli bir yaşın üstündeki grupların e-Devlet kullanımında hala zorluk yaşadığını dile getiren Küçük, finansal okuryazarlıkta olduğu gibi e-Devlet kullanımını öğretebilecek projelerin artırılması gerektiğini ifade etti.
Küçük, söz konusu zorunluluk için toplumun e-Devlet kullanımı konusunda bilgilendirilmesi gerektiğini vurgulayarak, "Bazı ülkelerde sırf sözleşme hukuku için çalışan hukuk ofisleri var. Onların görevi sözleşmeleri incelemek, sözleşmedeki olumlu olumsuz durumları ortaya koymak." diye konuştu.
Sistemin avantajları olduğunu belirten Küçük, kira sözleşmelerinin saklanmasının önemine işaret etti. Küçük, e-Devlet üzerinden yapılan bu sözleşmelere istenildiği zaman ulaşma rahatlığı olduğunu belirtti.
Küçük, tarafların sözleşmeyi imzalamadan önce 3 veya 5 gün inceleme süresi hakkının olmasının önemli olduğunu dile getirerek, "Kayıtlı ekonomi ve belgenin üretilmesi, sözleşmelerin muhafazası açısından mutlaka yararlı olacaktır." dedi.
