İspanya’da gayrimenkul mülkiyetinin nasıl dağıldığına dair kamuya açık bilgiler hâlâ yetersiz. En azından, elinde 10’dan fazla konut ya da 1.500 m²’den fazla konut alanı bulunan kişi veya şirketler olarak tanımlanan büyük mülk sahiplerinin portföyleri söz konusu olduğunda durum böyle.Devlet kadastrosunun elinde bulunan gerçek oranlara ilişkin veriler, bu mülklerin sahipliğini anonimleştiriyor. Kiralık konut piyasası gibi, yetkisi özerk bölgelerde olan alanlarda, kiracıların depozito kayıtlarının incelenmesi için şeffaflık yasalarına dayanarak bilgi talep edilmesi yoluyla bazı verilere erişmek mümkün.
Ancak bu yöntem, mülkiyet konutları, boş evler, turistik daireler gibi birçok konut türünü analiz dışında bırakıyor. Bu da, mülklerin gerçek zamanlı olarak kimlere ait olduğunu tam olarak bilmemeyi beraberinde getiriyor.2026’da bugüne kadar gerçekleşen ve şirketlerin kendilerinin duyurduğu gayrimenkul işlemlerinin izlenmesi, İber piyasasında en faal yatırımcıları ortaya koyuyor. Ancak bu, son on yılın manzarasına hâkim olan geleneksel aktörlerin, büyük şehirlerde adı bilinen Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management ya da Santander ve CaixaBank gibi grupların, sahip oldukları toplam konut sayısı bakımından tahtından indirildikleri anlamına gelmiyor.Yeni yatırımlar (kamu arazisinde bile)Kamu konutu ve kiralık konut alımına odaklanan bir socimi grubu olan Fidere, yıl içinde açıklanan en büyük işlemin başrolünde.
Kanadalı Brookfield, Fidere’yi Blackstone’dan satın aldı ve böylece dolaylı olarak 47 binadan ve 5.000’den fazla kiralık konuttan oluşan portföyün kontrolünü, bu yıl mart ayında tamamlanan, 1.050 milyon avroluk bir anlaşmayla elde etti.Mayıs ayında Azora, Patrizia’dan Barcelona metropol alanında (L'Hospitalet de Llobregat gibi nüfus yoğunluğu çok yüksek bölgeleri de kapsayan, ülkenin en baskı altındaki konut piyasalarından biri) 1.200 kiralık konutu, 350 milyon avronun üzerinde bir bedelle satın almak için anlaşmaya vardı. Patrizia bu konutları, 2022’de BeCorp’tan yaklaşık 600 milyon avroya almıştı.Pek çok işlem, konutlar henüz tamamlanmadan imzalanıyor. Barings, Los Cerros’ta (Vicálvaro) 305 uygun fiyatlı konutu, 2029’da teslim edilmek üzere, 70 milyon avronun üzerinde bir bedelle Aurora Homes’tan satın alacak.
Ayrıca Valdebebas’ta 188 konutu da, 56 milyon avronun üzerinde bir anlaşmayla Grupo Ferrocarril’den devralacak.Özerk bölgeler ve bazı belediyeler, kamu arazisinin kullanım hakkını bu tip şirketlere devrediyor. Bazı durumlarda bu imtiyazlar, 45 ile 75 yıl arasında değişen süreler için tanınıyor. Ülkede sosyal kiralık konut stoğu yüzde 1,72’yi bile bulmuyor; bu oran, Avrupa ortalamasının çok altında; Avrupa’da bu oran yüzde 8-9 civarında.
ABD’li fon Oaktree tarafından kontrol edilen geliştirici Culmia örneği durumu iyi özetliyor. Culmia, 2025’te, Madrid Özerk Bölgesi’nin Plan Vive programının 3. lotunu, imtiyaz şirketindeki hisselerini satarak Alman DWS’ye devretti. İşlemin bedeli 255 milyon avroydu.Bavyera merkezli MEAG de Culmia’dan, Plan Vive II (Madrid Özerk Bölgesi) kapsamındaki 1.137 konutu, Madrid Belediyesi’nin uygun kira planındaki 437 konutu ve Valensiya Özerk Hükümeti’ne ait 208 konutu içeren bir portföyün yüzde 50’sini satın aldı.Konut balonu patlıyor mu?İspanya’da konut alım satımı hafifçe yavaşlıyor; bunun arkasında, ülkedeki konut piyasası fiyatlarındaki sert yükseliş yatıyor.
Cushman & Wakefield tarafından derlenen Ulusal İstatistik Enstitüsü (INE) verileri ve BBVA Research gibi çalışmalar, bu yıl için yüzde 7,3’lük bir düşüş öngörürken, 2027’de hafif bir toparlanma (yüzde 0,6) bekleniyor.Adı geçen gayrimenkul danışmanlık şirketi, 2026’nın ikinci çeyreğine ilişkin raporunda, bu tür işlemlerde mayıs ayına kadar yıllık bazda yüzde 3,51’lik bir gerileme tespit etti; toplam işlem sayısı 286.000. Analistlere göre, finansman koşullarının kötüleşmesi, ailelerin kiralık piyasaya yönelmesine veya kirada daha uzun süre kalmasına yol açıyor; bu da piyasadaki bu segmentte fiyatlar üzerinde baskı yaratıyor.C&W raporu, büyük mülk sahipleri veya yatırım fonlarının yaptığı işlemler üzerinden bakıldığında, kiralık konuta yönelik yatırımlarda yıllık bazda "yüzde 376’lık çarpıcı bir artış" olduğunu ve "2026’nın ilk yarısında yatırım hacminin, 2.934 milyon avroyla, 2025’in tamamının oldukça üzerine çıktığını" ortaya koyuyor.Bu veri, konut alım satımındaki düşüşle çelişkili görünebilir; ancak her iki gösterge, farklı gerçeklikleri ölçüyor. Satış istatistikleri işlem sayısını sayarken, yatırım hacmi konut ve gayrimenkul portföylerinin alımına ayrılan para miktarını yansıtıyor.
Dolayısıyla birkaç çok büyük işlem, toplam yatırımı kayda değer ölçüde yükseltebiliyor. İspanya’da tüzel kişilerin yaptığı konut alımları, 2025’te tüm işlemlerin yüzde 10’unu oluşturdu, diye hatırlatıyor Genel Noterler Konseyi’nin son raporu.Her hâlükârda bu rakamların temkinle yorumlanması gerekiyor; zira devlet genelinde şirketlerin elindeki gerçek konut sayısını, toplam mülklerin şeffaf olmayışı nedeniyle ortaya koymuyorlar. Yalnızca, konut piyasasındaki alım satımın seyrini gösteriyorlar.Konut piyasasının durumuna ilişkin diğer analizler kapsamında Oxford Economics, mayıs raporunda, konut fiyatlarındaki artışın 2025’te yüzde 12,89 ile çift haneye ulaşmasının ardından, 2027’de yüzde 5’e gerileyerek daha ılımlı bir yükselişe dönüşmesini beklediklerini belirtiyor.
Bu yıl için öngörülen veri ise yüzde 11’e yaklaşabilir. Mevcut tahminlere göre bu yavaşlama, geçici bir olgu da olabilir.İstihdam yaratma hızındaki düşüş (ki bu, halkın gelir seviyesini aşağı çekiyor) ve Avrupa Merkez Bankası’nın enerji kaynaklı yeni enflasyon dalgası karşısında yakın zamanda faiz oranlarını artırması, bu olası soğumanın nedenleri arasında sayılıyor.Konut sorunu, İspanyolların en büyük meselesi hâline geldi. Eylül ayında yapılan son CIS barometresinde ankete katılanların yüzde 37,5’i ev meselesini, ekonomik sorunları (yüzde 21,6) veya göçü (yüzde 19,7) bile geride bırakarak ülkenin temel sorunu olarak görüyor.Bu tablo, en baskı altındaki piyasalarda kronikleşiyor.
İspanya’daki altı büyük kentsel alan, hanelerin yüzde 36’sını barındırıyor; İspanya Merkez Bankası’nın konuyla ilgili yıllık raporuna göre asıl arz-talep dengesizliği de bu bölgelerde yaşanıyor; mevcut konut arzı, talebi karşılamakta yetersiz kalıyor.
