KİRA ARTIŞINDA YASAL DAYANAK NEDİR?
Türkiye'de konut ve iş yeri kiralarındaki artış oranları Borçlar Kanunu ile güvence altına alınmıştır. Sözleşmede aksi belirtilmediği sürece (veya kanuni üst sınırları aşmamak kaydıyla) tavan zam oranı, TÜİK'in her ay açıkladığı TÜFE'nin 12 aylık ortalaması baz alınarak hesaplanır. Taraflar bu oranın üzerinde bir anlaşma yapsalar dahi yasal üst sınır her zaman geçerlidir.
TÜFE 12 AYLIK ORTALAMA VERİSİ NEREDEN ÖĞRENİLİR?
Her ayın ilk günlerinde TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından bir önceki aya ait enflasyon rakamları ve TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranları resmi olarak duyurulur. Kira artışınızın geçerli olacağı ayın (örneğin eylül veya ekim ayı) resmi TÜİK bülteninde yer alan "12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı" dikkate alınmalıdır.
KİRA ARTIŞ HESAPLAMA FORMÜLÜ NEDİR?
Yeni kira bedelini hesaplamak için temel formül oldukça basittir. Mevcut kira tutarınız ile TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE oranının yüzdelik karşılığı çarpılır, elde edilen tutar mevcut kiraya eklenir.
Formül: Mevcut Kira + (Mevcut Kira × TÜFE Oranı) = Yeni Kira Bedeli
Varsayalım ki mevcut kira bedeliniz 20.000 TL ve ilgili ayda açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama artış oranı %50,00 olarak gerçekleşti.
Artış Tutarı = 20.000 TL × 0,50 = 10.000 TL
Yeni Kira Bedeli= 20.000 TL + 10.000 TL = 30.000 TL olur.
İŞ YERİ (TİCARİ) KİRALARINDA ARTIŞ NASIL YAPILIR?
İş yerleri için durum konutlardan biraz daha esnektir. Eğer kira sözleşmesinde özel bir madde varsa (örneğin TÜFE yerine ÜFE veya belirli bir artış endeksi kararlaştırılmışsa) sözleşmedeki bu hüküm geçerli olabilir. Ancak sözleşmede hüküm yoksa iş yerleri için de yasal tavan sınırı yine TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır.
EV SAHİBİ TÜFE ORANININ ÜZERİNDE ZAM İSTEYEBİLİR Mİ?
Hukuki olarak ev sahibinin yasal tavan oran olan TÜFE 12 aylık ortalamanın üzerinde bir zam talep etme hakkı yoktur. Kira sözleşmesinde daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile Borçlar Kanunu gereği bu madde geçersiz sayılır ve kiracı yalnızca yasal TÜFE oranı kadar artış yapma hakkına sahiptir.
5 YILI DOLDURAN KİRALAR İÇİN "KİRA TESPİT DAVASI" DURUMU
Eğer kiracınız gayrimenkulde 5 yılını doldurmuşsa ve mevcut kira bedeli bölge rayiçlerinin çok altında kaldıysa, ev sahibi TÜFE oranına bağlı kalmaksızın mahkemeye başvurarak "Kira Tespit Davası" açabilir. Hakim, emsal kira bedellerini ve bilirkişi raporunu inceleyerek yeni bir kira bedeli belirleyebilir.
TARAFLAR ANLAŞAMAZSA NE YAPILMALI?
Ev sahibi ile kiracı artış oranında veya hesaplamada anlaşmazlık yaşarsa, taraflar öncelikle resmi TÜİK verilerini baz almalıdır. Sorun çözülemiyorsa, dava şartı olan Kira Uyuşmazlıkları Arabuluculuk Bürosuna başvurarak hukuki süreci mahkemeye taşımadan anlaşma yolu aranabilir.
