Deprem sonrası dönemde hem deprem bölgesindeki hem de göç alan bazı illerde kira piyasasında belirgin hareketlilik yaşandı. Ancak deprem konutlarının teslimlerinin hızlanmasıyla birlikte özellikle deprem bölgesindeki kira enflasyonunda yavaşlama görülürken, bu etkinin zamanla depremden dolaylı etkilenen illerde de ortaya çıktığı gözlendi.
DEPREM SONRASI KONUT STOKU AZALDI, KİRALAR HIZLA ARTTI
6 Şubat depremleri sonrasında deprem bölgesindeki konut stoku önemli ölçüde geriledi. Konut arzındaki bu kayıp, bölgede kiralık konut piyasasında ciddi bir baskı oluşturdu.
Deprem bölgesindeki konut kiraları, Ağustos 2022'nin 100 olarak kabul edildiği reel kira endeksine göre deprem sonrasında hızlı bir yükseliş gösterdi. Endeks, Ocak 2023'te 98 seviyesindeyken Mart ayında 128'e, Ağustos 2023'te ise 178'e ulaştı.
Depremin etkisi yalnızca deprem bölgesindeki illerle sınırlı kalmadı. Deprem sonrasında yaşanan göç hareketleri, göç alan illerde kiralık konut talebini artırırken kira fiyatlarının da yükselmesine yol açtı.
Deprem bölgesine coğrafi olarak yakın olan veya geçmiş dönemde bölgeyle güçlü göç ilişkileri bulunan illerde kira artışlarının daha belirgin olduğu görüldü.
YENİDEN İMARLA KONUT ARZI HIZLA TOPARLANDI
Deprem nedeniyle ortaya çıkan konut açığının giderilmesi amacıyla kamu öncülüğünde kapsamlı bir yeniden imar süreci başlatıldı.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından tamamlanan deprem konutlarının sayısı 2025'in başında 201 bin seviyesine ulaştı. Bu sayı, yıl sonunda yaklaşık 434 bine yükseldi.
TOKİ'nin deprem öncesindeki üç yılda yaklaşık 213 bin konut üretmiş olması dikkate alındığında, deprem sonrasında gerçekleştirilen konut üretiminin büyüklüğü de ortaya çıktı.
Konut arzındaki toparlanma, yapı kullanım izinlerinde de kendisini gösterdi. Deprem bölgesinin Türkiye genelindeki yapı kullanım izinlerinden aldığı pay deprem öncesinde yaklaşık yüzde 12 seviyesinde bulunurken, 2025 yılında yüzde 20'nin üzerine çıktı.
KONUT TESLİMLERİ HIZLANDI, KİRA ARTIŞI YAVAŞLADI
Konut arzındaki güçlü artışın kira fiyatlarına nasıl yansıdığına bakıldığında dikkat çekici bir değişim ortaya çıktı.
Deprem bölgesindeki illerde kira enflasyonu 2023 ve 2024 yıllarında diğer illere kıyasla daha yüksek seyretti. Ancak konut teslimlerinin hızlandığı 2025 yılında kira artışında yavaşlama başladı.
Böylece deprem sonrasında konut stokundaki kayıpla hızlanan kira artışlarının, konut arzının yeniden güçlenmesiyle birlikte ivme kaybettiği görüldü.
KİRA ARTIŞINDA DEPREMDEN ETKİLENEN İLLER AYRIŞTI
Kira hareketlerini değerlendirmek amacıyla iller üç grupta ele alındı: Deprem bölgesindeki iller, deprem nedeniyle kiraları belirgin biçimde etkilenen iller ve diğer iller.
Çevrim içi kiralık konut ilan fiyatları üzerinden yapılan karşılaştırmada, deprem bölgesindeki illerde kira artışlarının 2023 ve 2024'te diğer grupların belirgin şekilde üzerinde olduğu görüldü.
2025'te ise deprem bölgesindeki kira enflasyonunda belirgin bir yavaşlama yaşandı.
2026'DA DOLAYLI ETKİLENEN İLLERDE DE YAVAŞLAMA GÖRÜLDÜ
Depremden dolaylı olarak etkilenen illerde de kira artışlarının seyri değişti.
Bu illerde kira enflasyonu 2024 ve 2025 yıllarında diğer illere yakın seyrederken, 2026'da belirgin şekilde daha düşük gerçekleşti.
Bu gelişmede deprem bölgesinde artan konut arzının, daha önce göç alan illerdeki kiralık konut talebini geri göç yoluyla zaman içinde azaltmasının etkili olabileceği değerlendiriliyor.
Konutların teslim edilmesiyle hanehalklarının geri dönüş kararlarının aynı anda gerçekleşmemesi, söz konusu etkinin gecikmeli ortaya çıkmasının nedenleri arasında gösteriliyor.
Yeniden imar sürecinin konut arzı üzerindeki etkisinin önümüzdeki dönemde daha geniş bir alana yayılabileceğine ilişkin göstergelerden biri de inşaat sektöründeki istihdam hareketleri oldu.
Deprem konutu projelerinin büyük ölçüde tamamlanmasıyla birlikte deprem bölgesindeki inşaat sektörü istihdamı gerilemeye başladı. Buna karşılık deprem bölgesi dışındaki illerde inşaat sektöründe çalışanların sayısında hızlı bir artış görüldü.
Bu gelişme, inşaat kapasitesinin deprem bölgesinden diğer illere yönelmeye başladığını ve konut arzındaki artışın daha geniş bir coğrafyaya yayılabileceğini gösteriyor.
KONUT ARZINDAKİ ARTIŞ KİRALARI BASKILAYABİLİR
Deprem sonrasında konut stokunda yaşanan gerileme, hem deprem bölgesindeki hem de göç hareketleri nedeniyle bazı diğer illerdeki kira enflasyonunu etkiledi.
Kamu öncülüğündeki yeniden imar çalışmalarıyla konut arzının hızla artmasıyla birlikte deprem bölgesinde kira enflasyonunun belirgin şekilde yavaşladığı görüldü. Bu ayrışma 2026 yılında depremden dolaylı etkilenen illerde de ortaya çıktı.
İnşaat kapasitesinin deprem bölgesinden diğer illere yönelmeye başlaması ve geri göç sürecinin zaman içinde devam etmesi, konut arzındaki artışın etkisinin önümüzdeki dönemde daha geniş bir alanda hissedilebileceğine işaret ediyor.
