Benim de kendi yaşadığım ilçede özellikle hafta sonları bizzat gözlemlediğim bir tablo var: Araçlar yalnızca yol kenarlarına değil, kaldırımlara kadar taşarken, bazı sokaklarda geçiş alanı ciddi şekilde daralıyor. Bu görüntü, İstanbul’da otopark ihtiyacının artık yalnızca araç sahiplerinin değil, doğrudan kent yaşamının bir sorunu haline geldiğini gösteriyor.SOKAKLARDAKİ PARK YÜKÜ DAHA DA ARTIYORGeçtiğimiz günlerde aldığım bir okuyucu e-postası da özellikle Kağıthane’de giderek büyüyen otopark sorununa dikkat çekti. Vatandaş, gönderdiği mesajda yeni yapılaşmayla birlikte yetersiz otopark alanlarının sokaklardaki park yükünü daha da artırdığını belirterek yaşadığı bölgedeki sorunu anlattı.Bazı projelerde metrekare sınırının altında kalınarak otopark yükümlülüğünden kaçınılabildiğini, bunun yerine daha fazla sayıda küçük daire yapılabildiğini savunan vatandaş, özellikle Kağıthane gibi dar, eğimli ve park etmeye elverişli olmayan sokaklarda çok sayıda bağımsız bölüm içeren ancak yeterli otopark alanına sahip olmayan binaların mevcut park sorununu daha da ağırlaştırabileceğine dikkat çekti.
MESELE SADECE HİÇ OTOPARKI OLMAYAN BİNALAR DEĞİL: ‘OTOPARK KANDIRMACASI İLE KARŞILAŞIYORUM’Üstelik mesele sadece hiç otoparkı olmayan binalar değil. Otoparkı bulunan ancak bina içerisindeki bağımsız bölüm sayısına göre yetersiz kalan yapılar da önemli bir soru işareti oluşturuyor. Örneğin 8 daireli bir binada yalnızca 3 aracın park edebileceği bir alan bulunuyorsa, kalan araçların yine sokağa çıkması kaçınılmaz hale geliyor.
Buna rağmen böyle bir bina ‘otoparklı’ olarak tanımlanabiliyor.Bu durumla karşılaştığını belirten İstanbul Şişli’de yaşayan S.K. ise uzun süredir ev baktığını ve otoparkı özellikle aradığı kriterlerin başında tuttuğunu söyledi. Şişli’de ciddi bir otopark sorunu olduğunu belirten S.K., özellikle yeni binalarda ‘otoparklı’ olarak ilan edilen bazı dairelerde aslında yeterli park alanı bulunmadığını ifade etti:“Uzun süredir Şişli’de ev arıyorum. İlanlara bakarken kriterlerimden biri otopark olması.
Şişli’de zaten ciddi bir otopark sıkıntısı var. Eski binaların neredeyse hiçbirinde otopark yok. Yeni binalarda ise durum biraz daha karmaşık.
Otoparkı var diye görmeye gittiğim bazı evlerde aslında yeterli alan olmadığını görüyorum. Örneğin binada 12 daire var ama otopark sadece beş araç alabilecek boyutta. Bu da otoparklı diye pazarlanan ve fiyatı buna göre belirlenen dairenin aslında otoparksız olduğu anlamına geliyor.
Hem gönlüme hem de bütçeme uygun bir ev bulmaya çalışırken bir de ‘otopark kandırmacası’ ile karşılaşıyorum. Bu da ev bulmamı daha da imkânsız hale getiriyor.” Bu noktada şu soruların cevapları önemli:* Bir binanın otopark zorunluluğu hangi kriterlere göre belirleniyor? * Bir binada otopark bulunması, gerçekten yeterli otopark bulunduğu anlamına mı geliyor?* Müteahhit veya arsa sahibi daha fazla bağımsız bölüm elde etmek için otopark alanından vazgeçebilir mi?* Yeni yapılan bir binanın otopark ihtiyacının sokağa bırakılmasının önüne geçmek için mevcut sistem yeterli mi?Tüm bu sorulara Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile cevap aradık.OTOPARK ZORUNLULUĞUNDA METREKARE DETAYI: KURALLAR İLÇE İLÇE NEDEN DEĞİŞİYOR?Bir binada otopark zorunluluğunu temel mevzuat olan Otopark Yönetmeliği’nin belirlediğini söyleyen Ali Güvenç Kiraz, “3194 sayılı İmar Kanunu’nun 37 ve 44. maddeleri kapsamında çıkarılmıştır. Ancak yalnızca Otopark Yönetmeliği değil, büyükşehirlerde çıkarılan imar yönetmelikleri (İstanbul İmar Yönetmeliği gibi) ile ilçe belediyelerinin imar planları ve plan notlarında yer alan düzenlemeler de bir binada otoparkın hangi şekilde ve sayıda yapılacağını düzenliyor.” dedi.
Kiraz şöyle devam etti:-- Örneğin, Kadıköy Belediyesi ticari alanlarda her bir brüt 50 metrekare bağımsız bölüm dükkâna bir otopark zorunlu kılarken, Pendik Belediyesi 10 metrekare dükkân için dahi bir otopark alanını zorunlu kılıyor. Ümraniye, Başakşehir, Beylikdüzü gibi parsel büyüklükleri büyük olan ilçelerde ilçe belediyeleri, plan notlarında en az bir otopark alanını zorunlu kıldığı gibi, bunların da parsel içerisinde kapalı otopark şeklinde çözülmesini zorunlu kılıyor.-- Arsa/parselin metrekare büyüklüğü, normal şartlarda otopark ihtiyacının ne olduğunu ve ne kadar otopark yapılması gerektiğini belirleyen temel bir kriter değil. Arsa/parselin büyüklüğü, otoparkın o parsel içerisinde açık ve kapalı otopark olarak yapılıp yapılamayacağı ve eğer parsel alanı teknik olarak mevcut bağımsız bölümlere verilecek otopark sayısını karşılamıyor, sığdırılamıyor ise bölge veya genel otopark alanlarından yer gösterilmesi ve yapılamayan otopark alanlarının bedellerinin belediyeye ödenmesi nedeniyle önemli.
OTOPARKTA EZBER BOZAN HESAP: 10 DAİREYE 10 YER GEREKMİYORAli Güvenç Kiraz, otopark yönetmeliğinde konutlar için belirlenen temel kuralların, bağımsız bölümlerin brüt alanlarına göre farklılık gösterdiğine dikkat çekti. Kiraz, her daire için otomatik olarak bir otopark yeri ayrılması gibi bir zorunluluk bulunmadığını belirterek, uygulamanın dairelerin büyüklüğüne göre hesaplandığını söyledi.Kiraz, “Otopark Yönetmeliği temel kural olarak konutlar için; brüt alanı 80 metrekareden küçük her üç daire için en az bir otopark, brüt alanı 80-120 metrekare arasındaki her iki daire için en az bir otopark, brüt alanı 120-180 metrekare arasındaki her daire için en az bir otopark, brüt alanı 180 metrekarenin üzerindeki her daire için ise en az iki otopark yeri ayrılmasını zorunlu kılıyor. Dolayısıyla burada önemli olan, otopark sayısının doğrudan daire sayısına göre değil, bağımsız bölümlerin brüt alanlarına göre belirlenmesi.” dedi.Örnek üzerinden uygulamayı açıklayan Kiraz, 70 metrekare brüt alana sahip 10 bağımsız bölümden oluşan bir projede, her daire için bir araçlık otopark yapılmasının zorunlu olmadığını ifade etti.
Kiraz, “Örneğin 70 metrekare brüt alan üzerinden 10 daire veya bağımsız bölüm yapılacak ise, brüt alanı 80 metrekarenin altında kalan bağımsız bölümlerde her 3 daire için 1 otopark yapılması gerektiğinden, toplamda en az 4 araçlık otopark ayrılması yeterli. Burada özellikle vurgulamak istediğimiz husus, 10 daire yapılıyor diye her daire için bir araçlık otopark yapılmasının zorunlu olmadığı. Yönetmelikteki hesaplama, bağımsız bölümlerin brüt alanları esas alınarak yapılıyor” diye konuştu.KARMA PROJELERDE DURUM NASIL?Ali Güvenç Kiraz, konut ve ticari alanların bir arada bulunduğu karma projelerde otopark zorunluluğunun, bağımsız bölümlerin kullanım niteliğine ve brüt alanlarına göre ayrı ayrı hesaplanması gerektiğini belirtti.Kiraz, “Örneğin, dört adet brüt 70 metrekare mesken/daire, beş adet brüt 100 metrekare mesken/daire ve iki adet de 100 metrekare dükkândan oluşan toplam 11 bağımsız bölümlü bir parselde otopark hesabı, tüm nitelikler ayrı ayrı değerlendirilerek yapılmalı” dedi.Hesaplamayı örnekleyen Kiraz, “Dört adet 70 metrekare brüt mesken için, 80 metrekarenin altındaki her üç bağımsız bölüme bir otopark gerektiğinden iki otopark; beş adet 100 metrekare brüt mesken için, 80-120 metrekare arasındaki her iki daireye bir otopark gerektiğinden 3 otopark ayrılmalı.
Otopark hesaplarında kesirler üste tamamlanır. Örneğin 4/3 işlemi 1,33 çıktığında iki olarak kabul edilir. İki adet 100 metrekare dükkân için ise her 50 metrekareye bir otopark gerektiğinden, toplam 200 metrekare alan için dört otopark zorunludur” ifadelerini kullandı.Kiraz, bu hesaplama sonucunda 11 bağımsız bölümlü ticari ve konut projesinde toplam 9 adet otopark alanı yapılmasının zorunlu olduğunu söyledi.
MÜTEAHHİT OTOPARK ALANINDAN DAİRE ÇIKARABİLİR Mİ?Müteahhit veya arsa sahibi, daha fazla daire yapabilmek için otopark alanından kısarak o alanı bağımsız bölüm olarak projelendirebilir mi? Örneğin otopark yapılması gereken bir alanın konut, depo veya başka bir bağımsız bölüme dönüştürülmesi mümkünse, bunun hukuki sınırları nelerdir?“Zorunlu olarak belirlenen otopark alanları her ne ad altında olursa olsun bağımsız bölüme veya herhangi bir eklentiye (depo vb.) dönüştürülemez.” diyen Ali Güvenç Kiraz, şu bilgilerin altını çizdi:-- Belediye tarafından onaylanan projelerde otopark alanı olarak gösterilen yerlerin otopark alanı olarak uygulama görmesi zorunlu. Bu şekilde bir alanın varlığı eğer bir kat maliki tarafından tespit edilmiş ise zamanaşımı olmaksızın bu alanın eski hale getirilerek otopark alanına dönüştürülmesini her kat maliki isteyebilir.-- Tam tersi olacak şekilde Kat Mülkiyeti Kanunu, sığınak olarak inşa edilen alanların tüm kat maliklerinin oy birliği ile (yüzde 100) verecekleri kararla otoparka dönüştürülmesini kabul ediyor.
Yani yeterli otopark alanı olmayan apartmanlar mevcut sığınaklarını oy birliği ile otopark alanı olarak düzenleyebilirler. Ancak savaş veya seferberlik hallerinde sığınaklar eski haline, yani ‘sığınak niteliğine’ geri dönüştürülmeli. OTOPARKSIZ BİNA YÜZÜNDEN SOKAK KİLİTLENİRSE NE YAPILABİLİR?Binanın otoparksız yapılması nedeniyle sokakta trafik güvenliği, ambulans/itfaiye erişimi veya yaya ulaşımı tehlikeye giriyorsa, vatandaşların başvurabileceği hukuki yollar nelerdir?
Bu durum komşu taşınmaz sahiplerinin veya mahalle sakinlerinin hukuki olarak itiraz edebileceği bir durum mu?“Otoparksız bina yapıldığı takdirde vatandaşın doğrudan aracını sokağa bırakmasından kaynaklı bir sorumluluğu yok. Ancak vatandaş, her ne şekilde olursa olsun ambulans ve itfaiye araçlarının geçişini engelleyecek şekilde araç park edemez. Yine aracını trafik güvenliğini aksatacak bir şekilde de park edemez.” diyen Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:-- Bu durumda her vatandaşın şikâyet etme hakkı var.
Burada şikâyet edilecek kurumlar ilçe belediyeleri ve emniyet müdürlükleridir. Şikâyet sonrası araç çektirilecek ve yine araç sahibine idari para cezası uygulanacak. Eğer bu parklanmalar nedeniyle bir can veya mal kaybı yaşanmış ise bu durumda zarar gören kişiler savcılığa suç duyurusunda bulunabilirler.
Ambulansın veya itfaiyenin geçememesi sebebiyle evinden çıkarılamayan veya hastaneye ulaştırılamayan bir kişinin vefat etmesi ya da hastalığının ağırlaşması nedeniyle uğradığı zararlar kapsamında araç sahibi, taksirle yaralama veya öldürme suçlamasıyla karşı karşıya kalabilir.-- Bir kişi nasıl Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında apartman içinde komşuluk hukukuna riayet etmek zorunda ise, aynı şekilde birbirinden bağımsız parsellerin içinde yer alan apartmanlarda yaşayanların da birbirlerinin komşuluk hukukuna riayet etmeleri gerekir.OTOPARK SIKINTISINI BİTİRECEK FORMÜLSizce mevcut sistemde otopark zorunluluğunun yalnızca metrekare üzerinden değil, doğrudan bağımsız bölüm sayısı ve bölgenin gerçek park ihtiyacı üzerinden belirlenmesi daha adil bir sistem mi olur? Bu sorunu çözmek için neler yapılabilir?Bu soruma Ali Güvenç Kiraz, “Bu konuda yine Otopark Yönetmeliği aslında çok güzel bir çözüm öngörmüş.” cevabını verdi ve şu bilgileri paylaştı:-- Yeni yönetmelik, parsellerin birleşmeden de tüm parsel altlarını otopark olarak yapabilmelerinin önünü açmış. Yani vatandaşlar, özellikle kentsel dönüşümün yapıldığı bu dönemde, diğer parsellerle birleşmeden, komşu parsellerindeki birden fazla apartmanla birlikte parsel altlarının tamamını otopark olarak yapabilecekler.
Burada vatandaşlarımızın aklına, ‘Peki, diğer parsel sahipleri ile aramızdaki bu kullanım ne şekilde olabilir?’ sorusu gelebilir. Bu durumda da kullanım hakkı irtifakı veya geçit hakkı irtifakı, parsellerin birbirlerine bu hakkı süresiz ve bedelsiz olarak tanıması ve tapuya işlenmesiyle herhangi bir sorun kalmayacak.-- Bunun haricinde de artık yer üstü otopark alanları dışında yer altı otoparkları yapılarak ciddi bir çözüme gidilebilir. Belediyeler, inşaat projelerinde alacakları otopark harç bedelleri kapsamında yapmak zorunda oldukları otoparkları, inşaat alanları büyük projelerde kendilerine otopark alanı bırakılması şartıyla da sağlayabilirler.
Üst hakkı şeklinde büyük projelerde otopark alanları oluşturabilirler.Alıntı Metni
